保証
購入後に住宅に問題があった場合、どうすればいいの？
新築物件の瑕疵保証
新築物件は、法により厚く保護されています。
現在売り出されている新築物件は、ほぼ全数「検査済証」が交付されています。これらの物件は、基本的に確認検査機関が中間検査を実施しており、少なくとも基本構造部の瑕疵が発生するリスクはかなり低いと考えていいでしょう。
また住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)第95条では、住宅の施工会社は、新築住宅の引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を負うとしています。ただし、対象となるのは、雨漏りや耐震性能などの住宅の基本構造です。
さらに、宅建業法第40条で、売主に対して瑕疵担保責任の義務があるものとしています。住宅全体の瑕疵が保証対象となりますが、保証期間は引き渡しから2年間です。
契約不適合責任が適用される
改正民法が2020年4月1日に施行されました。「瑕疵担保責任」は、改正前に用いられていた用語であり、改正後は「契約不適合責任」に改正されています。
契約不適合責任では、引き渡した物件の種類、品質、数、量が契約内容に適合していないと判断された場合に、売主や請負人は相手に対して責任を負うことになります。
つまり売主は、住宅が抱える問題点を契約時に明文化する必要があるため、改正前と比べて責任を負うリスクが増加しているのです。
契約不適合責任の期間は？
契約不適合責任の物件は、民法の規定により、「買主がその不適合を知った時から1年以内」にその旨を売主に通知すれば、その不適合を理由として、不具合部分の補修、損害賠償の請求、契約の解除をすることができます(第566条)。
不動産会社(宅建業者)が売主の場合、民法の規定よりも買主に不利になる特約をすることは禁じられていますが、本規定についてのみ「引渡しの日から2年以上の契約不適合責任を負う」という特約が認められています。
したがって、特約を設けた場合、民法の規定にかかわらず、引渡しの日から2年が契約不適合責任を負う期間になります。民法の規定である「不適合を知った時」からを起点にすると、売主の不動産会社は、事実上半永久的に保証を負うことになるため、ほとんどのケースでこの特約を付して売却をしています。
個人が売主の場合には、宅建業法の規定は適用されません。そのため民法の規定よりも買主に不利な特約をすることができます。実際の取引においては、「引き渡しから3カ月間の責任の所在は売主にある」とする特約を付けるのが一般的です。
ただし、特約のある住宅であっても、売主が不備を知りながら買主に告げなかった契約不適合については特約の対象外となります。
